Отложенного спроса на рынке «вторички» в Москве и Подмосковье в июне-июле хватило ненадолго – покупатели ушли в отпуск
В июне, после снятия большинства ограничений, введенных в связи с эпидемией коронавируса, вторичный рынок оживился за счет покупателей, которые не смогли купить квартиру во время карантина. Однако отложенного спроса хватило ненадолго. Уже в начале июля активность покупателей пошла на спад – сработал отпускной фактор, да и снижение платежеспособности населения дает о себе знать.
Ситуацию, которая сложилась на рынке вторичной недвижимости столичного региона в первой половине лета, оценили эксперты аналитического портала IRN.RU. Среди спикеров и наша коллега Анастасия Ковалева (директор офиса продаж «Центральный» в Троицке АН «Century 21 Римарком»).
СПРОС
Июнь. В июне Росреестр зарегистрировал в Москве 8 689 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 121,8% больше, чем в мае, но на 21,1% меньше, чем в июне прошлого года.
О посткарантинном всплеске покупательской активности сообщают и агентства недвижимости. Например, в «Азбуке Жилья» число сделок в июне в месячном выражении увеличилось на 42,6%, а количество обращений от потенциальных покупателей - на 32,5%. В годовом разрезе продажи сократились на 20,2%, однако потенциальный спрос почти достиг прошлогоднего уровня – отставание составило лишь 0,2%.
«Инком» собрал в июне на 45% больше авансов, чем в мае, и только на 3% меньше, чем в июне 2019 г. Для сравнения: в апреле количество авансов в 4 раза уступало уровню спроса в тот же период прошлого года, в мае – в 2,5 раза. Впрочем, прошлый июнь был одним из самых неудачных по объемам прибыли месяцем 2019 г., что частично объясняет резкое сокращение годового отставания по спросу, отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость».
Однако есть и причины, связанные с изменениями в поведении покупателей. «Так как период всеобщей самоизоляции закончился в июне, то именно в этом месяце на рынок вышел отложенный спрос, то есть активизировались потребители, которые задумывались о приобретении недвижимости еще до карантина, но не успели это сделать. Также снижение ключевого показателя ЦБ и ставок по ипотеке стало существенном стимулом для выхода на сделку ипотечных покупателей. Кроме того, свою роль сыграли слухи о возобновлении ограничительных мер в связи со второй волной заболеваний, из-за чего некоторые потребители нервничали и спешили с выбором и покупкой квартиры», - рассказывает эксперт.
По оценке Анастасии Ковалевой, директора офиса продаж «Центральный» в Троицке АН «Century 21 Римарком», в Новой Москве покупательская активность в июне оставалась примерно на майском уровне. По сравнению с июнем 2019 г. сделок стало меньше на 10%, а авансов – на 5%.
В Подмосковье спрос на городскую «вторичку» в различных муниципалитетах в июне рос неравномерно, в среднем в диапазоне от 15 до 25%, рассказывает Ольга Власова, вице-президент Гильдии риелторов Московской области (ГРМО), гендиректор подмосковного агентства недвижимости «Удачный выбор». В АН «Удачный выбор», по ее словам, спрос был выше среднего: по сравнению с маем число авансов увеличилось на 25%, а сделок – на 30%.
«Понятно, что ни о каком взрыве покупательской активности говорить не приходится, ведь в июне мы завершили часть сделок, которые были начаты до или в период самоизоляции. Но, тем не менее, интерес со стороны покупателей наблюдался достаточно серьезный», - подчеркивает риелтор.
Примечательно, что за МКАД серьёзную конкуренцию городским квартирам составляет «загородка». По словам Власовой, об этом, в частности, свидетельствует тот факт, что в прайсах подмосковных компаний практически не осталось загородных домов экономкласса до 1,5 млн руб., так как такие объекты были быстро проданы.
«Но клиенты подмосковных риелторских компаний начали активно обращаться и по поводу покупки дач, в том числе и потому, что лоты стоимостью 1,2-1,4 млн руб. на волне покупательского интереса упали в цене до 850-900 тыс. руб. То есть продавцы почувствовали тот уровень цен, за который дачи, которые раньше не продавались, «уйдут» в короткие сроки, что, в принципе, и произошло», - говорит Ольга Власова.
Июль. Июньский всплеск покупательской активности в июле продолжения не получил. «В первую июльскую неделю число обращений примерно соответствовало периоду конца июня, а далее спрос начал проседать, причем заметно: в середине июля число авансов и сделок по сравнению с предыдущим месяцем пока снизилось, соответственно, на 15 и 20%», - рассказывает Анастасия Ковалева (Новая Москва).
Кроме отпускного фактора и переориентации части покупателей на «загородку», Ковалева винит в падении спроса сокращение объема предложения «вторички» в Новой Москве – многие интересные объекты ушли с рынка с началом послабления режима самоизоляции.
«Инком» в начале июля получил на 15% меньше авансов, чем в тот же период июня. Сергей Шлома ожидает, что в этом месяце спрос будет ниже как нынешнего июня, так и июля 2019 г.
«С точки зрения статистики прошлый июль был одним из самых прибыльных месяцев 2019-го, поэтому годовое отставание по спросу в этом июле, скорее всего, увеличится, - поясняет Шлома. - Кроме того, отложенный спрос в основном уже вышел на рынок, и сейчас активность покупателей снижается (хотя смягчение условий по ипотеке продолжает стимулировать спрос). Также не нужно забывать, что из-за ухудшения платежеспособности и общей атмосферы неуверенности в завтрашнем дне некоторые потенциальные покупатели все еще откладывают сделку».
И только в Подмосковье предпосылок к снижению уровня спроса пока не наблюдается. По словам Ольги Власовой, и количество авансов, и число сделок пока находятся приблизительно на уровне конца июня.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
По данным «Инкома», объем предложения на вторичном рынке жилья «старой» Москвы в июне начал восстанавливаться после значительного снижения в период всеобщей самоизоляции - по сравнению с маем количество выставленных на продажу вторичных объектов выросло на 9,3%.
«Во время карантина многие продавцы были вынуждены отказаться от рекламы своих объектов – они опасались пускать к себе потенциальных покупателей. Однако после снятия ограничений все больше собственников снова начинают размещать объявления о продаже на сайтах-агрегаторах недвижимости и организовывать просмотры», - говорит Сергей Шлома.
Однако рынок восстановился еще не полностью: по отношению к июню 2019 г. число выставленных на продажу квартир уменьшилась на 8,3%.
«Азбука Жилья» также сообщает о снижении объема предложения в годовом разрезе: на 6,8% по количеству лотов и на 10,6% по их суммарной площади. При этом возращения на рынок продавцов специалисты «Азбуки» пока не наблюдают: по данным компании, относительно мая число квартир в экспозиции упало на 2,8%, а их площадь – на 3,2%.
В Новой Москве предложение за месяц снизилось на 10-15% - это касается и общего числа предложений, и новых лотов, впервые выставленных на продажу. «Здесь на ситуацию повлияли сразу несколько факторов: начавшийся период отпусков и возможность уже в июне уехать если не за границу, то хотя бы на черноморское побережье, снятие режима ограничений в проведении сделок (все «зависшие» сделки были успешно завершены, а раз нет препятствий, то, по мнению продавцов, новые начинать не к спеху), и… ожидания собственников, что вторичная недвижимость вслед за новостройками будет дорожать. И пусть последний пункт далеко не самый очевидный, однако порядка 50% продавцов «вторички», снявшие свои объекты с реализации, думают почему-то именно так, обозначив новые сроки выхода на рынок в сентябре-декабре», - рассказывает Анастасия Ковалева.
За год, относительно июня 2019 г., объем предложения новомосковской «вторички» сократился на 17-20%.
В Подмосковье в июне ситуация на рынке складывалась неоднозначная. По словам Ольги Власовой, в начале месяца произошло небольшое снижение (-2,9% к маю), а в конце положение дел не только выровнялось, но и напротив, общий объем предложения увеличился по отношению к предыдущему месяцу примерно на 5%.
«Объясняется это тем, что после постепенного выхода из режима самоизоляции собственники перестали бояться показов, которые в апреле-мае, по сути, ушли в онлайн. То есть, другими словами, рынок «вторички» вернулся к своему допандемийному уровню в плане объема предложения. Это подтверждает и тот факт, что в сравнении с июнем 2019 г. в нынешнем году объем предложения вырос на 5,9%», - говорит Ольга Власова.
ЦЕНЫ
По данным аналитического центра www.irn.ru, за месяц средняя стоимость квадратного метра в «старой» Москве выросла в пределах статистической погрешности - на 0,1%, до 183 570 руб.
Средняя стоимость квартиры увеличилась более значительно – на 0,5%, до 23,69 млн руб., подсчитали в «Азбуке Жилья». В экономклассе средний бюджет покупки квартиры в июне составил 9,37 млн руб. (+0,6%), в комфортклассе – 18,77 млн руб. (+1,3%), в бизнес-классе – 41,96 млн руб. (+0,9%), рассказывает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».
В Новой Москве цены на «вторичку» за месяц практически не изменились. «В каких-то сегментах они прибавили на считанные проценты или даже доли процента, в каких-то упали. Но в общем можно сказать, что подешевевших примерно на 1-2% вторичных квартир чуть больше, чем подорожавших за прошлый месяц», - говорит Анастасия Ковалева.
В целом же по результатам июня однокомнатную квартиру в Новой Москве можно приобрести в диапазоне от 5 до 6 млн руб., двухкомнатную – от 6,5 до 8 млн руб., а «трешку» - от 6,8 до 11,5 млн руб.
В Подмосковье средняя стоимость квадратного метра по итогам июня составила 77 660 руб. - на 0,64% больше, чем в мае. Учитывая, что в мае цены на «вторичку» впервые в этом году ушли пусть и в небольшой, но все же в минус, можно говорить о том, что в июне стоимость вторичной недвижимости в Подмосковье вернулась на докарантинный уровень, отмечает Ольга Власова.
СКИДКИ
Несмотря на отмену карантина, доля сделок с дисконтом на вторичном рынке недвижимости Москвы в июне увеличилась на 3 п.п., с 73% до 76%, подсчитали в «Инкоме». Средний размер скидки за этот период также немного вырос – с 5% до 5,6%.
В июне прошлого года доля операций с дисконтом на «вторичке» находилась примерно на том же уровне – 75%. А средний размер скидки составлял 5,1%.
В Новой Москве скидки остались на майском уровне. Дисконт в пределах от 3 до 5% от первоначальной стоимости объекта по-прежнему вполне реален и чаще всего именно на этих цифрах сходятся стороны продавца и покупателя, отмечает Анастасия Ковалева.
А вот в Московской области средний размер скидок в июне сократился. Если во время режима самоизоляции некоторые продавцы не только соглашались на стандартный уровень скидок в 3-5%, но и в отдельных случаях могли его и превысить, то в июне на рынке вторичного жилья Подмосковья хорошим уровнем дисконта являлся показатель в 3%. Причем это касается и дальнего, и среднего, и ближнего Подмосковья. Да, иногда покупатели могут рассчитывать и на чуть большую скидку, но это уже скорее вопрос везения или лояльности собственника.
ИСТОЧНИК: https://www.irn.ru/articles/41100.html
