Продавцы квартир в Москве резко шагнули навстречу покупателям
Возвращение ипотечных ставок на докризисные уровни не смогло восстановить докризисный спрос на жилье на вторичном рынке Москвы во второй половине лета. Возможно, именно разочарование в ипотеке помогло собственникам квартир осознать, что конъюнктура рынка кардинально изменилась и существенного снижения цен избежать не удастся. В итоге разница между ценами предложения и реальных сделок в «старой» Москве достигла рекордных 15%. В Новой же Москве динамика спроса сильно отличается от старомосковской.
Подробнее о том, как складывалась ситуация на рынке вторичной недвижимости столицы в июле и августе, аналитическому порталу IRN.RU рассказали эксперты, среди которых — Анна РУДЕНКО, директор офиса продаж «Городской» АН «Римарком» в Троицке.
На фоне сокращения ключевой ставки ЦБ ипотека на покупку вторичных квартир к началу июля подешевела до 10,8% годовых, а к концу месяца ставки снизились до 10,2%, по данным мониторинга «Дом.рф». Таким образом, ипотечные ставки в июле опустились даже чуть ниже уровня, на котором находились до начала спецоперации. Напомним, по информации «Дом.рф», в середине февраля 2022 г. топ-20 банков предлагали ипотеку на покупку «вторички» в среднем под 11,3%. Однако, как и прогнозировал IRN.RU, возвращение докризисных ставок не смогло вернуть докризисный спрос. В июле управление Росреестра по Москве зарегистрировало 8 344 перехода прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – это лишь на 0,4% больше, чем в июне, и на 38,1% меньше, чем в июле прошлого года. Относительно февраля 2022 г. спрос в июле сократился на 17,7%, а по сравнению с январем, который обычно является самым провальным месяцем года, – на 10%.
В месячном разрезе ипотечных сделок стало, конечно, больше. В целом на рынке недвижимости Москвы (первичном и вторичном) Росреестр зарегистрировал в июле 8 083 ипотечных договора – на 18,7% больше, чем в предыдущем месяце. Однако число ипотек по-прежнему отстает не только от прошлого года (-31,8% к июлю 2021 г.), но и от начала нынешнего: -25% к февралю 2022 г. и -3% к январю.
На вторичном рынке «старой» Москвы, по данным компании «Инком-Недвижимость», доля ипотеки за месяц выросла более чем в два раза – с 15,5% в июне до 32,1% в июле. В июле 2021 г. на ипотеку приходилось 43,5% сделок. По количеству ипотечных сделок на «вторичке» июль 2022 г. был в три раза лучше июня, но в два раза хуже июля 2021 г.
В Новой Москве доля ипотеки на вторичном рынке в июле составила от 50 до 75%, в зависимости от локации. «По сравнению с цифрой в 25% в июне это уже серьезный прирост, связанный, безусловно, с дальнейшим снижением ипотечных ставок банками вслед за ключевой ставкой от ЦБ РФ. Вопрос лишь в том, что суммы займов по-прежнему остались небольшими и покрывают в основном лишь доплату при улучшении жилищных условий, а значит, говорить о возрождении рынка ипотеки в полном объеме в условиях дальнейшего падения уровня доходов населения пока преждевременно», - считает Анна Руденко, директор офиса продаж «Городской» АН «Римарком» в Троицке.
Куда большее влияние, чем удешевление ипотеки, на рынок оказало снижение цен. В «старой» Москве стоимость метра падает с мая, и, по данным irn.ru, за три месяца квартиры подешевели на 3,4%. Но это цены предложения – цены реальных сделок упали значительно больше. Если в мае продавцы соглашались уступить покупателям 5-10% от стоимости квартиры, то в июле средний размер скидок достиг рекордных 15%.
«Впервые в истории вторичного рынка мы наблюдаем столь резкое падение стоимости: разрыв между ценой экспозиции и ценой сделки составляет в среднем 15%. Это идет вразрез с правилом вторичного рынка, которое гласит: цена может резко вырасти, но опускается всегда медленно. Оказывается, не всегда. Все потому, что мы находимся в нестандартных условиях в связи со спецоперацией, потому что цены на жилье перегреты, и многие владельцы квартир понимают, что продать свои объекты им удастся только при снижении стоимости», - подчеркивает Сергей Шлома, директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость».
Готовность продавцов к торгу взбодрила покупателей. В «Инкоме» число авансов и сделок в июле увеличилось на 20% относительно июня. В компании «МИЦ-Столичный ипотечный центр недвижимости» количество авансированных объектов выросло на 23%, сделок – на 8%, обращений от потенциальных клиентов – на 38%.
Впрочем, о возвращении спроса к показателям 2021 г. речи пока не идет. В «Инкоме» реальный спрос в июле был ниже прошлогоднего на 20%. В компании «МИЦ-Столичный ипотечный центр недвижимости» число авансов по сравнению с июлем 2021 г. упало на 39%, сделок – на 47%, а вот по обращениям отставание сократилось до 4%.
Как и в предыдущие месяцы, покупатели прежде всего интересуются самыми недорогими квартирами. «В некоторых районах приоритетным спросом пользуются объекты, требующие косметического ремонта, так как стоимость таких квартир или комнат значительно дешевле аналогичных предложений с хорошим или свежим ремонтом», - отмечает председатель совета директоров компании «МИЦ-Столичный ипотечный центр недвижимости» Наталья Соломонова.
В августе спрос на рынке «старой» Москвы продолжает расти, говорят Наталья Соломонова и Сергей Шлома. По словам Шломы, для «Инкома» первые 10 дней августа по результативности были равны половине июля. «Мы предполагаем: если спрос сохранится на сегодняшнем уровне, ситуация на рынке и цены со временем стабилизируются; если спрос под давлением каких-либо внешних факторов выдохнется, цены неизбежно будут снижаться. Потенциал для дальнейшего снижения цены есть, и мы допускаем вероятность того, что постепенно в перспективе она может уменьшиться еще на 15%».
Напомним, специалисты IRN.RU не исключают снижения цен на 30% в течение ближайших лет. Примечательно, что в Новой Москве, где цены успели упасть только на 2,4% (за июнь-июль), а размер скидок топчется на июньском уровне (5-7%), динамика спроса сильно отличается от старомосковской. По словам Анны Руденко, общий уровень покупательской активности в июле увеличился примерно на 2% относительно первого месяца лета: авансов стало больше на 2%, сделок - на 1-2%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года спрос на новомосковскую «вторичку» сократился на 35%.
За первые две недели августа спрос вырос относительно июля, но только на 2%. По итогам месяца Руденко прогнозирует увеличения показателя до 4-5% благодаря реализации отложенного спроса со стороны ипотечников, ожидавших дальнейшего удешевления ипотеки, но решивших не откладывать приобретение жилья. «Но это с высокой долей вероятности приведет лишь к тому, что так называемый отложенный спрос будет размыт и как минимум в сентябре мы не увидим значительного всплеска активности со стороны покупателей», - резюмирует Анна Руденко.
Источник: «Индикаторы рынка недвижимости»
