Недоступная ипотека душит вторичный рынок жилья Москвы и Подмосковья
Заградительные ипотечные ставки обрушили спрос на вторичное жилье в Москве и области в конце весны. Покупатели интересовались только самими дешевыми предложениями. Ситуация настолько хрупкая, что уверенности в положительной динамике спроса все еще нет. Он может заметно активизироваться не только при дальнейшем снижении ипотечных ставок, но и цен на вторичное жилье.
Что происходило на рынке вторичного жилья Москвы и Подмосковья в апреле и мае? На этот вопрос аналитическому порталу IRN.RU отвечают эксперты, среди которых — Анна Руденко, директор офиса продаж «Городской» АН «Римарком» в Троицке.
Как и прогнозировал IRN.RU, ажиотаж в марте на фоне известных событий закончился обвалом в апреле в связи с резким удорожанием ипотеки. В прошлом месяце управление Росреестра по Москве зарегистрировало 11 395 переходов прав на недвижимость – на 37,5% меньше, чем в марте. В годовом выражении, по сравнению с апрелем 2021 г., спрос упал на 34,3%, обнулив весь накопленный за I квартал 2022 г. рост вторичного рынка относительно 2021 г.
О падении всех показателей спроса сообщают и опрошенные www.irn.ru риелторы, работающие во всех локациях московского региона. В компании «Инком-Недвижимость» («старая» Москва), как потенциальный, так и реальный спрос в апреле был в три раза ниже, чем в марте, и в два раза ниже, чем в апреле прошлого года. «В марте 2022 г. спрос был на пике, так как в этом месяце разрешалось проводить сделки с ипотечными кредитами по старым, еще невысоким, ставкам. После 31 марта этой возможности уже не было, и поток покупателей схлынул. В апреле прошлого года спрос был высоким, как и весь 2021 г., поэтому нынешний спад привел к такой разнице показателей», - объясняет Сергей Шлома, директор управления вторичного рынка «Инком-Недвижимость».
В компании «МИЦ-Столичный ипотечный центр недвижимости» число обращений потенциальных покупателей по выставленным на продажу объектам сократилось на 58%, авансов – на 62%. Количество заключенных сделок в апреле снизилось по сравнению с мартом на 46%, относительно аналогичного периода прошлого года - на 49%.
В Новой Москве, по оценке Анны Руденко, директора офиса продаж АН «Римарком» в Троицке, число обращений от потенциальных покупателей упало на 43% в месячном и на 37% в годовом выражении. Количество сделок за месяц уменьшилось чуть более чем на 50%, а число внесенных покупателем авансов – на 55-60%.
Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис» в апреле собрала в Подмосковье в 2,5 раза и меньше авансов, чем в марте 2022-го, в 5 раз меньше, чем в апреле 2021 г. Количество сделок уменьшилось в 2 и 2,7 раза соответственно. Что касается обращений, то, в зависимости от локации, их число снизилось по отношению к марту от 40 до 60%.
Основная причина обвала спроса очевидна – заградительные ипотечные ставки. В апреле банки предлагали взять кредит на покупку «вторички» под 17-23% годовых. На практике это означает, что за квартиру стоимостью 8 млн руб. (в Москве этого хватит на однушку в кирпичной хрущевке на окраинах или, если очень повезет, на убитую двушку где-нибудь на Выхино или вообще за МКАД) придется отдавать банку 94 000 – 109 000 руб. в месяц при первоначальном взносе 20% и сроке кредита 20 лет – см. ипотечный калькулятор на IRN.RU. Для сравнения: среднедушевые денежные доходы населения Москвы по итогам 2021 г. составили 88 000 руб. в месяц, по данным Росстата.
Как следствие, ипотечный спрос упал до минимума – кредиты сейчас берут только те, кто рассчитывает их погасить в самом ближайшем будущем. В компании «МИЦ-Столичный ипотечный центр недвижимости» доля ипотечных сделок на вторичном рынке «старой» Москвы в апреле составляла 7%, что на 77% ниже по сравнению с мартом и на 64% ниже показателей предыдущего года.
За МКАД наблюдается практически аналогичная картина. На вторичном рынке Новой Москвы доля ипотеки в апреле не превышала 5-7% против 20% в марте и 50% в феврале. «Лишь мизерная часть клиентов соглашалась на ипотеку с высокими ставками, но при этом сумма кредита не шла ни в какое сравнение с показателями в начале года», - комментирует Анна Руденко, директор офиса продаж АН «Римарком» в Троицке. В Подмосковье, по оценке Сергея Власенко, вице-президента Гильдии риелторов Московской области, президента Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», на ипотеку в апреле пришлось не более 10-12% сделок (в марте – 25%). Причем половина из них была скорее виртуальной, так как сумма ипотечного кредита соответствовала сумме материнского капитала.
Покупатели с живыми деньгами ушедших с рынка ипотечников заменить не в состоянии – «их осталось настолько мало, что на общую картину они не могли повлиять. К тому же часть из таких клиентов еще раньше вложила наличные деньги в выгодные депозиты, и далеко не факт, что когда придет срок закрытия вклада, они вернутся на рынок», добавляет Сергей Власенко.
На фоне неподъемных ставок часть потенциальных покупателей переориентировались на другие сегменты рынка, говорит Анна Руденко – на загородную недвижимость или новостройки, ипотека на покупку которых субсидируется государством и самими застройщиками. Впрочем, судя по статистике Росреестра, переток спроса с вторичного рынка новостройкам пока помочь не смог – в апреле спрос на первичное жилье упал еще больше, чем на вторичное.
На «вторичке» люди сейчас интересуются только тем, что подешевле. Как отмечает председатель совета директоров компании «МИЦ-Столичный ипотечный центр недвижимости» Наталия Соломонова, потенциальный спрос на самые доступные предложения во всех сегментах вторичного рынка «старой» Москвы полностью сохранился. «На наш взгляд, покупатели занимают выжидательную позицию - с одной стороны ждут снижения цен на недвижимость, с другой – стабилизации общеполитической и экономической ситуации», - считает она.
Цены в апреле продолжали расти, хотя и гораздо меньшими темпами, чем в марте. Но скидки постепенно увеличиваются, по крайней мере в «старой» Москве. По данным «Инкома», средний размер дисконта в апреле 2022 г. составлял 5%, в марте – 4,1%, в апреле 2021 г. – 3,6%.
В мае существенно подешевела ипотека: 4 мая ЦБ снизил ключевую ставку до 14% годовых, поэтому кредит на покупку готового жилья теперь можно взять, например, в Сбербанке, по ставке от 13,9%. Но на практике это не сильно меняет ситуацию – ипотечный платеж за вышеописанную однушку стоимостью 8 млн руб. сокращается до 80 000 руб. в месяц, что все еще существенно превышает приемлемый для потенциальный покупателей уровень. Согласно последнему экспресс-замеру потребительских настроений от IRN.RU, лишь 3% готовы оформить ипотеку по рыночной ставке, еще 5% респондентов согласны рассматривать кредит под 12%, а большинство (32%) ждут удешевления ипотеке по крайней мере до 6,5% годовых. Отметим, что по ставке не выше 6,5% кредитовалась покупка новостроек в рамках программы льготной ипотеки в 2020-м - первой половине 2021 гг. А вот на вторичном рынке таких ставок не было никогда.
Как бы там ни было, снижения ипотечных ставок до 14% оказалось недостаточно для реанимации спроса. В «Инкоме» спрос в первые две недели мая был в три раза ниже, чем в тот же период 2021 г., хотя в прошлом году майские праздники длились с 1 по 10 мая. В Подмосковье половина мая стала продолжением апрельского сценария с той лишь разницей, что в майские праздники число обращений было минимальным, а более-менее заметная активность покупателей стала наблюдаться лишь после их окончания, рассказывает Сергей Власенко. По его мнению, по уровню спроса май в лучшем случае будет соответствовать положению дел в апреле, но не исключено, что показатели еще снизятся.
Впрочем, есть и признаки некоторого оживления рынка после апрельского провала. В компании «МИЦ-Столичный ипотечный центр недвижимости» за первую рабочую неделю после майских праздников спрос вырос на 28% по сравнению с аналогичным периодом апреля. Относительно мая прошлого года показатель снизился, но только на 6%. Как подчеркивает Наталия Соломонова, спрос увеличился только на предложения с дисконтом и на самые бюджетные квартиры.
В Новой Москве число авансов за первую половину мая увеличилось на 5% в месячном выражении, а сделок - на 7-10%. «Однако ситуация настолько хрупкая (майские сделки – это авансы, внесенные в апреле или даже в марте), что уверенности в положительной динамике спроса в мае в целом все еще нет», - говорит Анна Руденко. Она полагает, что спрос может заметно активизироваться лишь при условии дальнейшего снижения ипотечных ставок и цен на вторичное жилье.
Источник: «Индикаторы рынка недвижимости»
