В конце зимы дефицит предложения помешал росту спроса и снижению цен на вторичном рынке
Резкий рост цен на вторичное жилье в прошлом году и дефицит ликвидного предложения продолжают оказывать негативное влияние на спрос и в 2021 году. За МКАД, где уровень цен ниже, чем в «старой» Москве, покупатели более активны, но и им не из чего выбирать.
Новая Москва и Подмосковье также страдают от недостатка предложения, но за МКАД спрос выше, чем в «старой» Москве. Офис продаж CENTURY 21 Римарком в Троицке в январе собрал примерно столько же авансов и провел такое же количество сделок, как в декабре. А относительно января 2020 г. спрос увеличился на 50%. Об этом говорит Анна Руденко, директор офиса продаж «Парковый» АН CENTURY 21 Римарком Троицк, отвечая в качестве эксперта на вопросы аналитического портала IRN.RU.
СПРОС
В январе 2021 г. управление Росреестра по Москве зарегистрировало 7 606 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. По сравнению с декабрем показатель снизился на 62,2%, относительно января прошлого года – на 4,6%.
По данным «Инкома», в «старой» Москве падение спроса было более существенным. В январе компания получила на 35% меньше авансов от покупателей, чем годом ранее. А в сравнении с декабрем актуальный спрос снизился в два раза.
«Один из факторов, который сдерживает активность покупателей, – значительный рост цен на вторичном рынке столицы в прошлом году. В масс-маркете стоимость квартир увеличилась в среднем на 20%, в отдельных районах – на 30%. Можно уверенно сказать, что нынешний уровень цен не соответствует экономической реальности. Из-за этого некоторые потенциальные покупатели пока откладывают выход на сделку, надеясь, что ценники начнут опускаться», - говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость».
Еще одна причина – дефицит ликвидного предложения. По итогам 2020-го объем экспозиции в массовых сегментах сократился на 30%, напоминает Шлома: «Более того, столь ограниченное предложение, какое мы видим сейчас на «вторичке», препятствует понижению цен. Понимая, что покупателям сейчас крайне сложно найти подходящий вариант, продавцы не соглашаются на уступки в цене».
Новая Москва и Подмосковье также страдают от недостатка предложения, но за МКАД спрос выше, чем в «старой» Москве. Офис продаж «Century 21 Римарком» в Троицке в январе собрал примерно столько же авансов и провел такое же количество сделок, как в декабре. А относительно января 2020 г. спрос увеличился на 50%, говорит Анна Руденко, директор офиса продаж.
По словам вице-президента Гильдии риелторов Московской области, гендиректора АН «Удачный выбор» (Московская область) Ольги Власовой, в Подмосковье «вызванный отсутствием объектов рост цен привел покупателей в некоторое оцепенение». Тем не менее в последнюю декаду января покупательская активность вернулась на декабрьский уровень. В годовом выражении спрос увеличился на 10-12% - даже несмотря на недельный сбой в Росреестре, который не позволял регистрировать объекты быстро.
Февраль, скорее всего, окажется успешнее января. Согласно статистике «Инкома», в первой половине февраля покупатели внесли столько же авансов за покупку вторичного жилья в Москве, сколько и феврале 2020 г. В Подмосковье, по оценке Ольги Власовой, первая половина февраля по уровню спроса опередила предыдущий месяц на 10-15% благодаря стабилизации цен и увеличению числа объектов в экспозиции. В Новой Москве активность покупателей тоже остается высокой – в годовом выражении спрос вырос примерно в 1,5 раза, отмечает Анна Руденко.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Согласно подсчетам «Инкома», объем предложения в «старой» Москве по итогам января сократился на 16,9% в годовом выражении и на 10,5% - в месячном. Специалисты «Азбуки Жилья», напротив, зафиксировали рост числа и площади выставленных на продажу квартир по сравнению с декабрем - на 9 и 7% соответственно. При этом, по данным компании, относительно начала прошлого года число квартир на рынке уменьшилось на 51%, а их суммарная площадь снизилась на 53%.
За МКАД - в Подмосковье и Новой Москве – предложение по сравнению с началом прошлого года также сократилось примерно в два раза, говорят Анна Руденко и Ольга Власова. Их оценку подтверждает «Азбука Жилья»: по информации компании, количество и площадь квартир на рынке области уменьшились на 53%.
«Катастрофическая нехватка» квартир в начале января приводила к срыву сделок - покупателям было нечего предложить, рассказывает Ольга Власова. Ситуация выправилась только к концу января, когда на фоне роста цен объем предложения восстановился до показателей конца прошлого года.
ЦЕНЫ
Несмотря на сохраняющийся дефицит предложения, темпы роста цен на жилье снизились. По данным аналитического центра www.irn.ru, за первый месяц 2021 г. стоимость метра на вторичном рынке «старой» Москвы увеличилась на 0,7% и вплотную приблизилась к отметке 209 000 руб. В Новой Москве жилье подорожало на 0,8% до 167 700 руб. за кв. м, в Подмосковье - на 0,6% (109 150 руб.). Для сравнения: в декабре 2020 г. цены на «вторичку» в перечисленных локациях увеличились на 3,5%, 3,3% и 2,7% соответственно.
«Азбука Жилья» и вовсе зафиксировала снижение средней стоимости квартиры в «старой» Москве. По данным агентства, в январе средняя цена старомосковской квартиры составляла 25,33 млн руб. – на 1,5% меньше, чем в декабре. В Подмосковье соответствующий показатель увеличился на 5% и достиг 6,97 млн руб., рассказывает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».
При этом лишь 58% старомосковских квартир в январе было продано с дисконтом, а средний размер скидки составил 3,9% - по данным «Инкома», это минимальные значения за все время систематических наблюдений компании за ними (с начала 2016 г.). Распространенность и величина дисконтов упали в связи с текущей конъюнктурой вторичного рынка жилья, в том числе с заметным сокращением объема предложения, говорит Сергей Шлома.
Для сравнения: в январе 2020 г. 74% сделок заключались с дисконтом, а среднее значение скидки находилось на уровне 6,3%. В декабре данные показатели были равны 60% и 4,1% соответственно.
В Новой Москве, где спрос тоже превышает предложение, «говорить о серьезных скидках для покупателей не приходится», отмечает Анна Руденко. Дисконт можно получить, только если сделка не является альтернативной и квартира покупается за наличные. «Вот здесь уже можно рассчитывать на серьезный дисконт – от 200 до 500 тыс. руб. В процентном выражении в отдельных случаях покупателям с наличными деньгами удается добиться скидки в размере до 10%. Но все же такой дисконт скорее исключение, чем правило. Более реальная цифра дисконта при покупке квартиры за наличные – примерно 5%», - рассказывает риелтор.
В Подмосковье уровень скидок в январе соответствовали декабрьскому уровню – то есть в лучшем случае не превышал нескольких процентов. «Но опять же, относится это к первой и последней декадам месяца. В середине же января продавцы, воодушевленные ростом цен, возвращали авансы, срывая сделки (особенно альтернативные), и выходили на рынок с новой ценой на объект. Понятно, что вести разговоры о дисконте в этой ситуации они не считали необходимым», - отмечает Ольга Власова.
СРОКИ ЭКСПОЗИЦИИ
На фоне явного дефицита предложения сокращаются сроки экспозиции квартир. На рынке «старой» Москвы средний срок реализации объекта в январе 2020 г. составлял 151 день, в январе 2021 г. – 118 дней (-22%), подсчитали специалисты компании «Инком-Недвижимость».
В Новой Москве вторичная квартира в зависимости от ее состояния, местоположения и других характеристик продавалась в январе от нескольких дней до 3-4 недель. При том что годом ранее даже ликвидные объекты могли простоять на рынке около месяца, напоминает Анна Руденко.
Срок экспозиции подмосковных квартир также уменьшился – по сравнению с декабрем на 10-20% в зависимости от муниципалитета. «Дефицит предложения заставил покупателей принимать решение о приобретении жилья в минимальные сроки, иначе можно было остаться ни с чем», - резюмирует Ольга Власова.
ИСТОЧНИК: https://www.irn.ru/articles/41378.html
