Рост цен привел покупателей «вторички» в чувство
Аппетиты продавцов и дефицит предложения тормозят спрос на вторичном рынке столичного региона. Аномальные темпы роста цен на квартиры и дефицит предложения «привели покупателей в чувство» к концу уходящего года. Об этом рассказали федеральному аналитическому порталу IRN.RU представители риэлторских агентств Москвы и Подмосковья.
Впрочем, не всех – некоторые, наоборот, ради срочного решения квартирного вопроса готовы даже взять ипотеку без первоначального взноса. Что же происходит на рынке вторичного жилья столичного региона и чего ожидать уже в ближайшее время? Анализируем вместе с представителем АН CENTURY 21 Римарком Анной РУДЕНКО, директором офиса продаж «Троицк».
СПРОС
В ноябре 2020 г. Росреестр зарегистрировал в Москве 17 072 перехода прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 43,4% больше, чем в ноябре прошлого года, но на 7,4% меньше, чем месяцем ранее. Помесячная динамика оказалась отрицательной впервые с карантинного мая.
Некоторое ослабление спроса в ноябре почувствовали и риелторы. Например, в «Инкоме» число авансов сократилось на 21% по сравнению с октябрем. В «Азбуке Жилья» количество обращений от потенциальных покупателей уменьшилось на 12% (число сделок незначительно, но выросло (+2,5%). По оценке Анны Руденко, директора офиса продаж компании «Century 21 Римарком» в Троицке, уровень спроса в Новой Москве в ноябре просел примерно на 15% по отношению к октябрю. В Подмосковье покупательская активность упала на 10-15%, рассказывает Ольга Власова, вице-президент Гильдии риелторов Московской области, гендиректор АН «Удачный выбор» (Московская область).
О стагнации рынка пока говорить не приходится. Как отмечает Власова, покупательский поток в ноябре, «безусловно, был выше, чем летом, и на 10% выше, чем в ноябре прошлого года, но рост цен и отсутствие ликвидных объектов не позволили спросу реализоваться в полной мере».
На те же причины снижения активности покупателей ссылается и Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»: «Во-первых, из-за серьезного сокращения экспозиции, в особенности в масс-маркете, потребители часто испытывают сложности при подборе подходящего варианта. Во-вторых, еще не все из них привыкли к новой ценовой реальности, поэтому некоторые покупатели откладывают выход на сделку, так как стоимость тех объектов, к которым они присматривались ранее, уже заметно выросла».
На фоне роста цен и дефицита предложения «часть покупателей вынуждена была переориентироваться на рынок новостроек, а вот желающих изменить выбор и приобрести что-то вместо «вторички» на рынке загородки было очень мало», добавляет Анна Руденко.
На существенное увеличение продаж по итогам декабря ни Ольга Власова, ни Сергей Шлома не рассчитывают. В начале декабря число авансов, полученных «Инкомом», сократилось в три раза по сравнению с концом ноября. «К упомянутым выше факторам, повлиявшим на ослабление спроса, сейчас можно добавить еще один – некоторые потенциальные покупатели откладывают подбор и приобретение квартиры на период после Нового года», - отмечает Сергей Шлома.
В АН «Удачный выбор» уровень спроса в декабре остается на ноябрьском уровне. Рост цен привел покупателей в чувство, говорит Ольга Власова. По ее словам, квартиры, «зависшие» из-за завышенных ценников в сентябре, спокойно продавались в конце октября-начале ноября, но в декабре такие объекты уже остаются нереализованными – даже на фоне дефицита предложения.
Анна Руденко настроена более оптимистично: «Если в ноябре на рынке вторичной недвижимости Новой Москвы наблюдалось небольшое затишье, то в первой половине декабря спрос вновь стал расти, и за первые две недели месяца он превысил октябрьские показатели не менее чем на 10%». Но и она подчеркивает, что дефицит предложения и рост цен тормозят покупательскую активность. Даже так называемые инвесторы вынуждены уходить на рынок «первички», хотя ценники на квартиры растут там еще быстрее, добавляет Руденко.
Таким образом, ажиотаж на «вторичке», очевидно, выдыхается. Но рынок завершает год с хорошими показателями - скачок спроса летом и осенью позволил почти полностью компенсировать провал по сделкам в апреле-мае. По данным Росреестра, за 11 месяцев в столице оформили 128 818 сделок – это лишь на 0,8% меньше, чем за аналогичный период 2019 г.
Декабрь тоже вряд ли будет провальным, по крайней мере по официальной статистике – из-за длинных каникул в январе Росреестр всегда старается зарегистрировать в декабре максимальное количество сделок. Кроме того, люди по традиции стараются завершить все важные дела до конца года, поэтому перед Новым годом сделок всегда много. Значительного снижения покупательской активности скорее стоит ждать в 2021 г.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Следствием ажиотажного спроса в предыдущие месяцы стало значительное снижение объема предложения на вторичном рынке. В ноябре процесс несколько замедлился, но не остановился. По данным компании «Инком», по итогам ноября число квартир в продаже сократилось на 1,8% в сравнении с октябрем и на 12,8% относительно ноября 2019-го. Причем в массовых сегментах жилья экспозиция за год уменьшилась на 30%. Учитывая, что объем предложения на вторичном рынке восстанавливается крайне медленно, дефицит ликвидных объектов здесь будет ощущаться и в следующем году, уверен Сергей Шлома.
Согласно подсчетам «Азбуки Жилья», в годовом выражении предложение уменьшилось еще более значительно: на 46% по числу лотов и на 45% по их суммарной площади. Относительно ноября показатели просели на 0,3% и 0,8% соответственно.
На рынке вторичной недвижимости Новой Москвы в ноябре объем предложения по отношению к предыдущему месяцу уменьшился на 12,5%, а к прошлому году - на 25%, говорит Анна Руденко. В Подмосковье, по данным «Азбуки Жилья», объем предложения и по количеству лотов и по площади в ноябре уменьшился на 13%, а за год – на 47%. Ольга Власова оценивает снижение экспозиции в 20% по сравнению с октябрем, «а в некоторых муниципалитетах проседание и вовсе составило 30%».
ЦЕНЫ
Резкое снижение объема предложения на вторичном рынке на фоне высокого спроса, прежде всего на недорогое жилье, в ноябре привело к рекордному ценовому скачку, который превысил рост цен в ажиотажном ноябре 2014 г. По данным аналитического центра www.irn.ru, по итогам ноября стоимость вторичного метра в «старой» Москве выросла на 4,8% и достигла 200 380 руб. – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2020 года». А в целом за 11 месяцев 2020 г. квартиры подорожали более чем на 12%.
По данным «Азбуки Жилья», по состоянию на конец ноября 2020 г. средний бюджет покупки на вторичном рынке «старой» Москвы составил 27,02 млн руб. В месячном разрезе средняя стоимость квартиры выросла на 0,9%, в годовом – на 17,3%. Экономкласс подорожал, соответственно, на 3,9% и 16% до 10,62 млн руб. в среднем, «комфорт» - на 2,4% и 16% до 21,69 млн. «Бизнес» по сравнению с октябрем подешевел на 1,2%, а относительно ноября 2019 г. цены выросли только на 5,3%, рассказывает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».
В Новой Москве квартиры за месяц прибавили в стоимости 2,6%, а за год – более 20%, говорит Анна Руденко. По ее словам, «неубитая» однокомнатная сейчас обойдется примерно в 6,5 млн руб., двухкомнатная – в 8-9 млн руб., а «трешка» - в 8,5-10 млн руб.
В Подмосковье, по информации «Азбуки Жилья», квартиры в ноябре в среднем стоили 6,62 млн руб. – это на 3,6% и на 10,9% больше, чем в октябре 2020 г. и ноябре 2019 г. В сегменте экономкласса цены выросли на 4% и 3,9% до 4,44 млн руб., в комфортклассе – на 3,2% и 12,8% до 6,63 млн руб., в бизнес-классе – на 1,4% и 13,3% до 9,46 млн руб.
Аномальные темпы роста цен на квартиры не только заставляют покупателей отказываться от сделок, но и толкают на необдуманные поступки. По словам риелторов, на фоне всеобщего подорожания растет популярность ипотеки без первоначального взноса. «В этой связи можно предположить, что работы у риелторов в следующем году прибавится, но это, скорее, грустная новость, так как люди, необдуманно оформившие ипотеку, вынуждены будут расставаться со своими квартирами», - резюмирует Анна Руденко.
Источник: https://www.irn.ru/articles/41308.html
